பர்சனல் பைனான்ஸ்

வாடகை வீட்டில் இருப்பவர்கள்.. வீட்டை சொந்தம் கொண்டாட முடியுமா..? சட்டம் என்ன சொல்கிறது..?!

Personal Finance oi-Pugazharasi S By Pugazharasi S Published: Wednesday, December 17, 2025, 9:34 [IST] Share This Article

நீங்கள் ஒரு வாடகை வீட்டில் பல ஆண்டுகளாக குடி இருக்கிறீர்களா அல்லது உங்கள் வீடு நீண்ட காலமாக வாடகைக்கு விடப்பட்டிருக்கிறதா? அப்படியானால் நிச்சயம் இந்த கேள்வி உங்களுக்கு முக்கியமானது தான். சமூக வலைதளங்கள் மற்றும் சட்ட வட்டாரங்களில் அடிக்கடி பேசப்படும் ஒரு சுவாரஸ்யமான விஷயம் இது. அதாவது ஒரு குத்தகைதாரர் (Tenant) ஒரு போதும் அந்தச் சொத்துக்கு உரிமை கோர முடியாது என சட்டம் சொல்கிறதா அல்லது நீண்ட நாள் குடியிருந்தால் உரிமை கோர ஏதேனும் சட்டம் இருக்கிறதா? என்பதுதான்.

நடைமுறையில் ஒரு குத்தகைதாரர் வீட்டை காலி செய்ய மறுத்தும், தாமதப்படுத்தி அல்லது ஒரு கட்டத்தில் இந்த வீடு எனக்குத் தான் சொந்தம் என உரிமை கொண்டாடினால், வீட்டின் உண்மையான உரிமையாளர் என்ன செய்ய வேண்டும். சொத்துரிமை சட்டத்தில் இருக்கும் சில நுணுக்கமான விதிகள், வாடகைதாரர் மற்றும் உரிமையாளர் இருவருக்கும் இடையே ஒரு குழப்பத்தை ஏற்படுத்தி இருக்கிறது. உண்மையில் ஒரு குத்தகைதாரர் சொத்துரிமை கோர முடியுமா? அதற்கான விதிகள் என்ன சொல்கின்றன? உரிமையாளர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை பாதுகாக்க என்ன செய்ய வேண்டும். உண்மை நிலை தான் என்ன என்பதை இப்பதிவில் விரிவாகப் பார்ப்போம்.

குத்தகைதாரர் உரிமை கோர முடியுமா?

இந்திய சொத்துரிமை சட்டத்தில் பெரும்பாலும் அறியப்படாத ஒரு விதி உள்ளது. இது குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்கள் இருவருக்கும் பெரும்பாலும் ஆச்சரியத்தை அளிக்கிறது. சில சட்டப்பூர்வ நிபந்தனைகளின் கீழ், ஒரு குத்தகைதாரர் விற்பனை பத்திரம் இல்லாமலே ஒரு வீட்டிற்கு உரிமை கோர முடியும். இதற்கான சாத்தியக்கூறு வரையறைச் சட்டம் 1963 மூலம் இருக்கிறது. இந்த சட்டமானது சொத்துரிமை தகராறுகளுக்கான கடுமையான காலக்கெடு மற்றும் தரங்களை அமைக்கிறது. ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு தங்கள் உரிமைகளை நிலைநாட்ட தவறினால், நீண்ட கால ஆக்கிரமிப்பை அங்கீகரிக்க சட்டம் வழிவகுக்கும். இருப்பினும் குத்தகைதாரர் உரிமை கோர 4 முக்கிய நிபந்தனைகளை நிரூபிக்க வேண்டும் என்பதை உச்ச நீதிமன்றத்தின் வழிமுறைகள் மற்றும் பல்வேறு தீர்ப்புகள் வலியுறுத்துகின்றன. அதாவது O.C.E.A என்ற வெளிப்படையான, தொடர்ச்சியான, பிரத்தியேகமான, விரோதமானது என்ற 4 நிபந்தனைகளையும் நிரூபிக்க வேண்டும் என வலியுறுத்துகின்றன.

ஒரு சொத்தின் ஆக்கிரமிப்பு ரகசியமாக இல்லாமல், உரிமையாளருக்கும், பொதுமக்களுக்கும் தெளிவாக தெரியும்படி இருக்க வேண்டும். அதோடு சட்டத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள படி, காலக்கெடுவில் எந்தத் தடையும் இன்றி ஆக்கிரமிப்பு தொடர்ச்சியாக இருக்க வேண்டும். உரிமையாளர் நோட்டீஸ் அனுப்புவது அல்லது வாடகை கோருவது போன்ற சிறிய செயல்கள் கூட தொடர்ச்சியை துண்டித்து விடும். அடுத்ததாக ஆக்கிரமிக்கும் நபர் மட்டுமே சொத்தின் கட்டுப்பாட்டை கொண்டிருக்க வேண்டும். உரிமையாளரோ அல்லது வேறு எந்த நபரோ தலையிடக் கூடாது. உரிமையாளர் சட்டரீதியாக சொத்தை மேற்பார்வையிட அல்லது பார்வையிட உரிமை கொண்டிருப்பதால், பிரத்தியேகத்தை குத்தகைதாரர் நிரூபிப்பது கடினம். இறுதியாக வாடகை ஒப்பந்தத்தின் மூலம் ஆக்கிரமிப்பு தொடங்கியதால், இது எப்போதும் சம்மதத்துடன் கூடியது என்றே நீதிமன்றம் கருதும். ஆக விரோதமானது என்று நிரூபிக்க, வாடகை செலுத்துவதை நிறுத்தி, உரிமை கோரி உரிமையாளருக்கு வெளிப்படையாகத் தெரிய படுத்தியிருக்க வேண்டும்.

எதிர்மறை உரிமை கோரல் (Adverse Possession)

இந்திய சட்டத்தில் எதிர்மறை உரிமை கோரல் என்பது, ஒரு நபர் உண்மையான உரிமையாளரின் அனுமதியின்றி, ஒரு சொத்தை குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு(பொதுவாக 12 ஆண்டுகள்) தொடர்ந்து வெளிப்படையாக எதிர்ப்புடன் வைத்திருந்தால், அந்த சொத்தின் சட்டப்பூர்வ உரிமையைக் கோர அனுமதிக்கும் சட்ட கொள்கையாகும்.

ஒரு நிலம் அல்லது வீடு நீண்ட காலமாக ஒருவருடையதாக கருதப்பட்டால் மற்றும் உண்மையான உரிமையாளர் அதைத் திரும்பப் பெற எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்கவில்லை என்றால், உரிமை மாற்றம் செய்யப்படலாம். சட்டம் செயலற்ற சொத்து உரிமையாளர்களை விட, விழிப்புடன் இருக்கும் உரிமையாளர்களுக்கு சாதகமாக இருக்கிறது என்ற கொள்கையை பிரதிபலிக்கிறது. இதில் வரையறை சட்டத்தில் பிரிவு 65 ஆனது தனியார் அசையாச் சொத்துக்களை திரும்ப பெறுவதற்கான வழக்குகளை தாக்கல் செய்வதற்கு 12 ஆண்டுகள் காலக் கெடுவை அமைக்கிறது. இந்த காலக் கெடு முடிவடைந்த பின்னர் பிரிவு 27 ஆனது அசல் உரிமையாளரின் உரிமையை நிறுத்தி விடுகிறது. இருப்பினும் அரசுக்கு சொந்தமான நிலத்திற்கு இந்த கால வரம்பானது 30 ஆண்டுகளாக நீட்டிக்கப்பட்டுள்ளது.

குத்தகைதாரர் Vs எதிர்மறை உரிமைகோரல்

குத்தகைதாரர் பொதுவாக வாடகை ஒப்பந்தத்தின் கீழ், நில உரிமையாளரின் சம்மதத்துடன் சொத்தை ஆக்கிரமிக்கிறார். ஆனால் எதிர்மறை உரிமை கோரலுக்கு உரிமையாளரின் அனுமதியின்றி விரோதமான ஆக்கிரமிப்பு தேவைப்படுகிறது. உரிமையாளரின் சம்மதத்துடன் கூடிய ஆக்கிரமிப்பானது தானாகவே விரோதமான ஆக்கிரமிப்பாக மாற முடியாது என்பதை நீதிமன்றங்கள் மீண்டும் மீண்டும் தெளிவுபடுத்துகின்றன. ஆக ஒரு குத்தகைதாரருக்கு இந்த மாற்றத்தை நிருப்பிப்பது மிக கடினம். இதற்கு தெளிவான நடவடிக்கைகள் மற்றும் ஆதாரங்கள் தேவை.

நிரூபிக்க வேண்டிய நிபந்தனைகள்

ஒரு குத்தகைதாரர் உரிமையைக் கோருவதில் வெற்றியடைய பின்வரும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்.

அதாவது சட்டபூர்வமாக குறிப்பிடப்பட்ட முழு காலத்திற்கும் தடையற்ற ஆக்கிரமிப்பை நிரூபிக்க வேண்டும். உரிமையாளரிடம் இருந்து ஏதேனும் குறுக்கீடு வந்தால் ( நோட்டீஸ்) அல்லது சட்ட நடவடிக்கை வந்தால், அந்த உரிமைக் கோரல் ஆனது தோல்வியடைந்து விடும்.
குத்தகைதாரரின் ஆக்கிரமிப்பு உண்மையானதாகவும், பிரத்தியேகமானதாகவும், தெளிவாகத் தெரிய கூடியதாகவும் இருக்க வேண்டும்.
நீண்ட காலப் பயன்பாட்டுப் பில்கள் மற்றும் வரிக் கட்டணங்கள், புகைப்படங்கள் மற்றும் நம்பகமான சாட்சிகளின் வாக்குமூலம் போன்ற வலுவான ஆதாரங்களை நீதிமன்றங்கள் எதிர்பார்க்கின்றன. ஆக அந்த மாதிரியான சான்றுகள் வைத்திருப்பது அவசியம்.
நீதிமன்றங்களின் தீர்ப்புகள் என்ன?

2020 மற்றும் 2025 க்கு இடையில் வழங்கப்பட்ட சமீபத்திய தீர்ப்புகள், காலப்போக்கில் சம்மதத்துடன் கூடிய ஆக்கிரமிப்பு தானாகவே எதிர்மறை ஆக்கிரமிப்பாக மாற முடியாது என்று மீண்டும் உறுதிப்படுத்தியுள்ளன. மேலும் நீண்ட கால குத்தகை, உரிமையுரிமையை உருவாக்காது என்பதை உச்ச நீதிமன்றமும் பல்வேறு உயர் நீதிமன்றங்களும் தொடர்ந்து தெளிவுபடுத்தியுள்ளன.

உரிமையாளர்களுக்கான பாதுகாப்பு அம்சங்கள்?

நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் ரிஸ்கை குறைக்க, குத்தகை ஒப்பந்தங்களைப் பதிவு செய்யலாம். அடுத்ததாக முன்கூட்டியே அறிவிப்புடன் வழக்கமான ஆய்வுகள் நடத்த வேண்டும். குறிப்பாக அங்கீகரிக்கப்படாத ஆக்கிரமிப்பாக இருந்தால் அதற்கு எதிராக உடனடியாக நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.

மாதிரி குத்தகைச் சட்டம், 2021 (Model Tenancy Act, 2021), நில உரிமையாளர்களின் பாதுகாப்பை மேலும் பலப்படுத்துகிறது. நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலத்திற்கு மேல் தங்கியிருக்கும் குத்தகைதாரர்களுக்கு அபராதம் விதிக்கிறது. இது இந்தியாவில் குத்தகைதாரர் உரிமைகளில் தெளிவை உறுதிப்படுத்துகிறது. ஆக சொத்து உரிமையாளர்கள் இதுபோன்ற விஷயங்களில் கவனமாக இருப்பதை உறுதி செய்து கொண்டாலே, உங்கள் சொத்து என்றும் உங்களுக்கே..

Share This Article English summary

Can a tenant legally claim ownership of a rented house?

This article clarifies the legal standing on whether a tenant can ever claim ownership of the property, addressing the possibility of asserting rights through long-term residency Story first published: Wednesday, December 17, 2025, 9:34 [IST] Other articles published on Dec 17, 2025